Grunnerverv

Når en vei skal bygges eller utbedres, må fylkeskommunen skaffe seg rettigheter til de arealer som blir berørt eller beslaglagt til bygging eller utvidelse av veien. Dette kalles grunnerverv.

Kjøpekontrakt

Når du og Østfold fylkeskommunes representanter drøfter dere fram til enighet om at fylkeskommunen skal overta et areal, inngår dere en avtale om dette. Dersom avtalen regulerer alle forhold ved overdragelsen, kalles den en kjøpekontrakt. Fylkeskommunen kan starte anleggsarbeidene på din eiendom når vi er enige om kjøpekontrakten.

Avtale om tiltredelse

Dette er en avtale om at fylkeskommunen kan starte anleggsarbeidet, og at erstatningen skal fastsettes senere, enten ved kjøpekontrakt eller skjønn. Fylkeskommunen kan starte anleggsarbeidene på din eiendom når vi er enige om avtale om tiltredelse.

Ekspropriasjon

Ekspropriasjon er når du må gi fra deg noe av eiendommen uten å godta dette frivillig. Dette vil kunne skje dersom du og representantene fra Østfold fylkeskommune ikke blir enige om å inngå kjøpekontrakt eller avtale om tiltredelse.

Skjønn

Når du og fylkeskommunen ikke blir enige om erstatningen, blir denne fastsatt ved skjønn. Et skjønn er en domstolsbehandling der erstatningen blir fastsatt av skjønnsretten. Denne består av en dommer og to eller fire skjønnsmenn (lekfolk). Disse må befare eiendommen og vurdere verdien ut fra gjeldende erstatningsregler. Dersom skjønnet bygger på et ekspropriasjonsvedtak, kalles det ekspropriasjonsskjønn. Har du inngått avtale med fylkeskommunen om at erstatningen skal fastsettes ved skjønn, kalles det avtaleskjønn. Se mer om dette under "Hvordan går vi frem når vi erverver grunn?" og "Bør du kontakte advokat?"

Reguleringsplan

Dette er en detaljert arealplan som viser hva de forskjellige arealene skal brukes til. Slike planer er godkjent av kommunestyret. En reguleringsplan er som regel nødvendig for å kunne gjøre vedtak om ekspropriasjon.

Tiltredelse

Når fylkeskommunen starter opp anleggsarbeidet på din eiendom, kalles dette tiltredelse av eiendommen.

Forhåndstiltredelse

Når det er gjort vedtak om ekspropriasjon og sendt begjæring om skjønn, kan fylkeskommunen søke Vegdirektoratet om å få sette anleggsarbeidet i gang før erstatningen er fastsatt. Slik søknad kalles søknad til samtykke om forhåndstiltredelse. Dersom Vegdirektoratet gir Østfold fylkeskommune samtykke til forhåndstiltredelse, kan du kreve at fylkeskommunen skal betale en del av erstatningen som et foreløpig oppgjør før arbeidet settes i gang.

Sakkyndig

En sakkyndig er en person som har spesiell innsikt innenfor et fagområde. For eksempel blir takstmenn ofte brukt som sakkyndige i spørsmål som gjelder verdsetting av bygninger.

Hvilke arealer fylkeskommunen skal erverve til sine formål vil som oftest være fastlagt gjennom en reguleringsplan. Med få unntak blir slike planer vedtatt av kommunestyret. På forhånd vil planforslaget ha vært gjennom en lokal høringsrunde hvor alle interesserte skal ha hatt anledning til å uttale seg. Etter at planen er vedtatt og fristen for å klage har gått ut, er det som regel for sent å komme med innvendinger mot denne.

Fylkeskommunen kan erverve grunn til mindre tiltak i forbindelse med utbedring og vedlikehold av veg uten at det er utarbeidet reguleringsplan på forhånd. I slike tilfeller vil inngrepet være vist i annen type plan med kartskisse.
Når fylkeskommunen trenger grunn fra din eiendom, vil de ta kontakt med deg, enten skriftlig eller muntlig.

 Grunnerverv kan i prinsippet ordnes på tre ulike måter:

• Det inngås en avtale om avståelsen (kjøpekontrakt)
• Det inngås en avtale om at erstatningen skal fastsettes ved skjønn (arbeidstillatelse)
• Areal og rettigheter blir ervervet ved ekspropriasjon og erstatningen blir fastsatt ved skjønn. 

Les mer om dette under "Hvordan går vi frem når vi erverver grunn?"

Skjemaet viser hovedlinjer i saksgangen. I praksis kan det forekomme mange unntak.

Det er ikke uvanlig at grunnervervet kan skje på en annen måte enn det som er vist her. Grunnerververe i Østfold fylkeskommune kan gi informasjon om hvordan grunnervervet vil komme til å skje for din eiendom. 

Forklaring av diagrammet

A) Avtale - Kjøpekontrakt

Dersom du og fylkeskommunen blir enige om alle forhold ved avståelsen, skjer grunnervervet etter alternativ A.

Det innebærer at du godtar at fylkeskommunen kan sette i gang anleggsarbeidet til et avtalt tidspunkt, og at du har kommet til enighet med fylkeskommunen om hva du skal ha i erstatning og eventuelle andre forhold vi er enig med deg om står i kjøpekontrakten.

Vi vil presisere at alle avtaler som inngås mellom deg og fylkeskommunen skal være skriftlige.

Avtale eller skjønn?

For deg som grunneier kan det ha sine fordeler å inngå avtale om grunnervervet og erstatningen i stedet for at saken går til skjønn.

• Du unngår en skjønnssak, som ofte tar tid. I tillegg blir erstatningsbeløpet avklart tidlig og kan utbetales når begge parter har signert kjøpekontrakten.
• Du oppnår normalt et godt resultat. Østfold fylkeskommune har som mål at erstatning som blir fastsatt gjennom avtale skal være minst like god som den erstatningen et skjønn ville ha kommet frem til i samme sak.

B) Avtale om tiltredelse og skjønn

Dersom du blir enig med fylkeskommunen om selve avståelsen, men ikke om størrelsen på erstatningen, kan grunnervervet skje etter alternativ B.

Dette innebærer at du godtar at fylkeskommunen kan sette i gang anleggsarbeidet på et avtalt tidspunkt, men at erstatningen skal fastsettes ved skjønn på samme måte som ved ekspropriasjon.

En slik avtale kalles ofte avtale om tiltredelse og skjønn (evt. bare arbeidstillatelse). Skjønnet kalles avtaleskjønn. I praksis hender det at fylkeskommunen tar opp spørsmålet om avtale om tiltredelse og skjønn uten at det er forhandlet om erstatning for avståelsen. Slike forhandlinger vil vi da komme tilbake til senere.

C) Ekspropriasjon

Dersom du ikke godtar selve avståelsen og vil motsette deg at grunnervervet skjer på den måten fylkeskommunen har behov for, vil grunnervervet skje etter alternativ C.

Østfold fylkeskommune vil da gjøre vedtak om ekspropriasjon og erstatningen vil bli fastsatt ved ekspropriasjonsskjønn. Fylkeskommunen kan igangsette anleggsarbeidet etter at skjønnet foreligger eller tidligere hvis vi har fått samtykke til forhåndstiltredelse fra Vegdirektoratet.

Ekspropriasjon eller avtale om skjønn?

Verdisettingen blir den samme ved avtaleskjønn og ekspropriasjonsskjønn. Forskjellen mellom de to alternativene er særlig fylkeskommunens forberedelse før skjønnet. Å gå til ekspropriasjon vil kunne innebære en mer omstendelig prosess, blant annet på grunn av formelle krav til ekspropriasjonsvedtaket. Det kan også føre til at fylkeskommunen ikke setter så raskt i gang med anleggsarbeidet som når saken blir løst ved avtale eller avtaleskjønn. Dersom du mener vilkårene for ekspropriasjon ikke er til stede, vil du kunne få prøvd dette i et ekspropriasjonsskjønn.

Bør du bruke advokat ved forhandlinger?

I de fleste tilfeller vil det ikke være nødvendig å bruke advokat. Østfold fylkeskommune har ikke plikt til å dekke dine utgifter til advokat i forbindelse ved forhandlinger. I noen saker kan det oppstå såpass kompliserte spørsmål at det er lurt å få råd fra advokat.

Dersom kostnader til juridisk bistand skal bli dekket av Østfold fylkeskommune, må du avklare dette med oss på forhånd. På den måten unngår du å pådra deg kostnader utover det fylkeskommunen dekker i forhandlingsfasen.

Bør du bruke advokat ved skjønnet?

Går saken til skjønn, vil du normalt være tjent med å la en advokat ivareta interessene dine. Det er en del formelle spilleregler som skal overholdes i slike saker. Dessuten har en advokat med erfaring fra skjønn innsikt i de rettslige vurderinger som skjønnsretten skal foreta.

Hvem betaler advokaten i skjønnssaken?

Det følger av loven at fylkeskommunen skal betale dine nødvendige utgifter i forbindelse med selve skjønnssaken. Med nødvendige utgifter menes det både utgifter til advokatbistand og annen sakkyndig bistand som er nødvendig i saken. Det er imidlertid forutsatt at grunneiere i samme område bruker samme advokat og/eller sakkyndig, dersom dette er mulig.

Før fylkeskommunen kan sette i gang arbeidet på din eiendom, må du enten ha gitt tillatelse til det, eller det må foreligge rettskraftig ekspropriasjonsskjønn eller være gitt tillatelse til såkalt forhåndstiltredelse (se side begrepsforklaringen lenger opp på siden).

Dette gjelder imidlertid ikke oppmålingsarbeider og grunnundersøkelser i forbindelse med planlegging av veganlegget. Oppmålingsarbeider kan du ikke nekte dersom du har fått varsel på forhånd – enten personlig, eller ved at det er gjort kjent på annen måte gjennom aviser, oppslag eller lignende.

Dersom det skal gjennomføres grunnundersøkelser på din eiendom, skal du få skriftlig varsel på forhånd. Det er klageadgang på vedtak om grunnundersøkelser. 

Når erstatningen er endelig fastsatt, enten ved skjønn eller avtale, vil du normalt få sluttoppgjør når fylkeskommunen overtar de arealer som er ervervet. Avtale eller skjønn kan imidlertid ha egne bestemmelser om når utbetaling skal foretas.

Ofte vil det imidlertid være usikkert eksakt hvor mye grunn fylkeskommunen trenger. Da kan ikke eksakt areal fastslås før veianlegget er ferdig. I slike tilfeller er det vanlig at erstatningen blir fastsatt per kvadratmeter, og at endelig erstatningsbeløp først vil være klart når anleggsarbeidet er ferdig og oppmåling er utført. I slike tilfeller vil det kunne ta lang tid – ofte flere år – før endelig erstatning blir fastsatt. Det er vanlig at fylkeskommunen i mellomtiden betaler ut et foreløpig oppgjør, vanligvis på ca. 90 prosent av antatt erstatning.

Du har krav på rente av de pengene du har til gode hos fylkeskommunen dersom det tar lang tid før disse blir utbetalt. Hvor høy renten er, vil framgå av et eventuelt skjønn. Dersom du har inngått avtale om erstatningen, skal denne inneholde bestemmelser om rentegodtgjørelse.

Merking og oppmåling av de nye eiendomsgrensene skjer som regel etter at anleggsarbeidet er ferdig. Det er Østfold fylkeskommune som rekvirerer og bekoster oppmålingen.

Om fylkeskommunen må erverve boliger på grunn av et veiprosjekt, kan dette være dramatisk for den som rammes. I det store og hele er det de samme reglene som gjelder for slike erverv som for andre erverv som er omtalt i heftet. Boliginnløsning er likevel såpass spesielt at det fortjener egen omtale.

Det er viktig å være klar over følgende:

Østfold fylkeskommune kan ikke uten videre bestemme tidspunktet for når du må flytte fra boligen din 

Det må først foreligge en godkjent reguleringsplan som viser at huset må rives. Videre må det foreligge en avtale mellom deg og fylkeskommunen, eller et ekspropriasjonsskjønn som inneholder bestemmelser om når fylkeskommunen kan overta eiendommen.

Innløsning av bolig innebærer et stort inngrep for boligeieren

I slike tilfeller skal fylkeskommunen legge vekt på at grunneier blir involvert på et tidlig stadium. Det å avstå bolig er en modningsprosess og eieren har behov for tid til å ordne nytt bosted. Det skal være god informasjon gjennom hele prosessen. Fylkeskommunen har imidlertid ingen plikt til å tilby deg ny bolig.

Dersom du må flytte fra egen bolig, kan du be om at fylkeskommunen betaler forskudd på erstatningen

Det er vanlig at fylkeskommunen betaler slike forskudd når pengene skal investeres i ny bolig. Vilkårene for å få forskudd må du imidlertid avklare med fylkeskommunen.